В начале 2011 года многим владельцам НЕДВИЖИМОСТИ В МАЙАМИ и Южной Флориды, находящимся в состоянии неоплатного долга перед своими банками, стало очевидным, что вся шумиха по поводу так называемой модификации мортгиджей - это очевидная профанация. Банки очень неохотно шли на прощение части долга заемщикам, изменение процента кредита, изменение мортгиджа и снижение стоимости недвижимости. Серьезное банковское лобби, которое несомненно всегда имело место в конгрессе США, диктует

правила игры и никогда не допустит потерь. Те малые крохи loan modification (всего было в декабре 2010 г. завершено 36,500), тогда как в апреле 2010 г. было 86,500, показывают бесперспективность этого направления. Банки сейчас предпочитают short sale, когда неплательщики продают свою недвижимость раз и навсегда за cash счастливым покупателям за половину цены.

Недвижимость Майами

В сегодняшнем экономическом климате США это действительно очень большое НО - Вы должны иметь полную сумму наличными для покупки. Если деньги у Вас есть, то Вы можете купить КОНДО В МАЙАМИ Бич в двух кварталах от пляжа за 50.000 долларов. Имейте в виду, это же кондо стоило 200.000 долларов всего несколько лет назад. И в Майами-Дейд, Бровард и Пам Бич графствах Южной Флориды сейчас 6.000 таких объектов на рынке, которые были изъяты банками у собственников за неплатежи ипотеки и продаются по заниженным ценам без предоставления новой ипотеки.

Для некоторых жителей Флориды foreclosure (отъем жилья за неоплаченные долги) теперь стал образом жизни. Не то чтобы им очень хотелось переживать свои нынешние трудности и проблемы, но все-таки не так трудно, как раньше, когда они выплачивали за ипотеку все заработанные деньги. Теперь они не платят, а пока идет foreclosure, они смогут наладить семейный бизнес, разобраться со сложной финансовой ситуацией. Они даже ухитряются отдыхать: ходят иногда в ресторан, отправляются в ближайшее казино. <Когда-то этот дом, как якорь, тащил нас на дно, - признается один из жителей Майами, - а сейчас он для нас - спасательный плот, позволяет оставаться на плаву>. Он прекратил выплачивать долги по ипотеке летом прошлого года и теперь живет в чужом доме (его все равно рано или поздно заберут) абсолютно бесплатно. По всей стране растет число людей, отказывающихся выполнять свои обязательства и платить долги по ипотеке. При нынешней экономической ситуации, высоком уровне безработицы и резком удешевлении стоимости жилья выплачивать долги не могут или не хотят многие домовладельцы. Просто одни тянут до последнего, а другие приходят к тому же концу гораздо раньше. И часть таких придумала собственную программу модификации мортгиджа (ипотеки) - они свели выплаты к нулю и не платят ни гроша. Вместо того чтобы выплачивать долги и бороться за дом, который стоит гораздо меньше, чем они должны банкам или ипотечным кредиторам, они пытаются выжить, стать на ноги,найти работу. И просто жить.

Не хорошо? Конечно, не хорошо, долги нужно отдавать. Но иначе они не могут. Причем эта <<модификация мортгиджа>>, в отличие от предложенной банками, удобна тем, что о ней не нужно договариваться с кредитором. Домовладельцу нужно просить о продлении долга, о снижении процента или об уменьшении размера платежей. Он просто предъявляет кредитору ультиматум - не буду платить, и все. И он, домовладелец, дошел до такой стадии озверения, что всякие слова об аморальности такого подхода на него не действуют. <<Сами они мошенники - отвечает такой ненадежный должник,- банки жилищный кризис и устроили, пусть и отвечают за него>>. Что ж, по поводу банков спорить не приходится. Именно их корысть и довела РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ МАЙАМИ до такого состояния. И все же такие <<домовладельцы>> с кредиторами объясняются. - <<Я пыталась объяснить свою ситуацию служащему банка, у которого брала деньги на покупку дома, - вспоминает жительница Майами, которая перестала платить за небольшой домик, расположенный в двух кварталах от жилища ее сына. Однако они ничего не хотят понимать, они же там все мошенники>>. - Он просил уменьшить ее платежи, так как у него диагностировали рак легких, и оплата лекарств и ипотека стала для него неподъемным грузом. Теперь банк пытается отнять его жилье. Впрочем, этот процесс по нынешним временам непростой. Его сын перестал платить ипотеку прошлым летом, когда их с женой семейный бизнес - они занимались реставрацией мебели и разного рода антиквариата - почти разорился. <<Да в наше время никто и не думает о реставрации старых предметов, - вспоминает он. Денег на оплату ипотеки нам взять неоткуда, да и терять оказалось практически нечего>>. <<Получалось, что мы должны платить банку последние скопленные доллары за дом, который стоит меньше, чем мы должны,- вступает в разговор его жена. - При этом дела наши шли так, что платить было нечем. И тогда мы попытались договориться с кредиторами, а когда это не удалось - перестали платить и занялись тем, что попытались наладить работу нашей компании>>. Для них это означало, что невыплаченные по ипотеке 1800 долларов они вкладывали в свое дело: за это время они издали глянцевый каталог своих услуг, дали рекламу на местном телевидении. И дела пошли.

По данным статистики, процесс foreclosure был инициирован против почти 2 миллионов домовладельцев по всей стране. Процесс этот, как уже писалось, долгий и с каждым месяцем становится все дольше и все запутанней. Все из-за того, что время от времени банки объявляют мораторий на отъем домов, правительство давит за кредиторов с требованием модифицировать ипотеку. Но самое главное, сами кредиторы не способны справиться с таким количеством ненадежных должников. Средний должник по ипотеке не платит за дом 440 дней, прежде чем его удается выселить. Это гораздо дольше, чем, скажем, в 2008 году, тогда на процесс foreclosure требовалось около 9 месяцев. У нас нет данных о том, сколько в стране сторонников <<метода жителя Майами>>, однако агенты по продаже недвижимости считают, что количество <<бесплатных жильцов>> стремительно растет. Ипотеку не платят многие. 650 тысяч домовладельцев не платили долги по ипотеке на протяжении последних полутора лет. Это цифры на начало весны. И еще одна цифра: против 19 процентов таких домовладельцев кредиторы даже не возбуждали судебного преследования, потому что не успевают справиться со всеми должниками. В некоторых штатах, таких как Калифорния или Техас, кредиторы могут добиваться своего, не прибегая к суду. Здесь такого злостного неплательщика могут выселить гораздо быстрее. Но в таких штатах, как Нью-Йорк или Флорида (или в других 19 штатах), без решения суда это невозможно. Особенно если нанять адвоката , то процесс отъема домов замедляется чуть ли не до бесконечности. К примеру, сейчас в округе Майами-Дейд (Флорида) открыто 34 тысячи дел по отъему домов. <<Мы просто не справляемся с таким потоком, - признается судья, - ведь еще десять лет тому назад подобных дел было всего 4 тысячи>>. Кстати, во Флориде, не платя ипотеку, можно прожить в бывшем своем доме 520 дней, а в Нью-Йорке - 560. И рент платить не нужно. Южная Флорида, и Майами в частности, являют собой как раз полную картину всего, что пошло неправильно в годы, предшествовавшие краху 2007 года. С 1960-х до 2002 были построены 11.500 кондо, а с 2002 до 2007 это число вновь поступивших на рынок квартир утроилось до 34.000

! И сейчас, пока РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ФЛОРИДЫ продолжает агонизировать, существует излишек кондоминиумов в таких городах как Майами, где возможны покупки квартир оптом по ценам ниже, чем они обошлись застройщику. Инвесторы из Венесуэлы недавно потратили 7 миллионов долларов на покупку оптом 39-ти квартир в центре Майами. 17 из них они тут же перепродали с выгодой, а остальные сдают в аренду жильцам. Через 3-5 лет они рассчитывают продать их за удвоенную сумму в сравнении с тем, что заплатили."Рынок никогда не стоял так низко, как сейчас, а когда Вы внизу, то единственное направление движения - это вверх", - считают они. Большинство оптовых ПОКУПОК НЕДВИЖИМОСТИ В ЮЖНОЙ ФЛОРИДЕ совершаются иностранными инвесторами, которые усматривают в этом замечательную возможность для инвестирования. И что самое важное, они покупают 100% за наличные. Бесперспективность лоун модификешн очевидна, так как через год владельцы недвижимости опять уходят "под воду", перестают платить, и все начинается сначала. К сожалению, приходится констатировать, что все усилия Обамы по восстановлению рынка, все эти миллиарды, заплаченные налогоплательщиками поддержать банки, якобы потерявшими значительные суммы от subprime mortgage, оказались почти безрезультатными. До 2006 года цены на НЕДВИЖИМОСТЬ В МАЙАМИ росли слишком быстро -- на 18-20% в год. Банки давали займы на покупку недвижимости всем желающим под разные программы. Доходило даже до того, что дом можно был купить без первого взноса, без подтверждения уровня дохода и даже с плохой кредитной историей. В СМИ звучали предположения, что такая ситуация не может долго продолжаться. Потом так и произошло. Многие покупатели в 2006-2007 годах не могли вносить оплату и просто возвращали банкам недвижимость. Вместо денег у банков оказалось большое количество домов. Сразу продать их оказалось сложно. Финансовые учреждения были вынуждены выставлять дома на аукционы и продавать их по более низким ценам. Многие частные банки обанкротились, а государственные испытывают финансовый кризис. За последние два года цены на недвижимость во Флориде значительно снизились. Экономический кризис, начавшийся в Майами, Флорида и затем в Америке, и который вскоре стал называться всемирным, послужил фактором, негативно сказавшимся на экономической системе страны и на рынке недвижимости в частности.

Ситуация с большим количеством заемщиков по кредитам и ипотекам еще более усугубила обстановку на рынке Флориды. Чтобы избежать критического положения в штате и стране американское руководство разработало программу по финансовой помощи должникам. Таким образом, не только удалось избежать еще более серьезных последствий в экономической обстановке, но и постараться направить ситуацию в нужное русло. К тому же, американские финансисты пришли к выводу, что шаткое положение доллара поспособствовало ухудшению положения на рынке. Штат Флорида можно по праву назвать наименее загрязненным штатом. Здесь отсутствуют предприятия, способствующие ухудшению экологической обстановке. Доля нефтяного производства здесь сведена к нулю в отличии от других штатов, таких как Техас. За последние годы в США было совершено несколько актов терроризма, что привело к снижению покупательной активности на рынке недвижимости. Отсутствие во Флориде объектов повышенной опасности в случае совершения теракта дает огромный плюс рынку недвижимости этому штату. ЦЕНА ЗА КВАДРАТНОЙ МЕТР НЕДВИЖИМОСТИ В МАЙАМИ достигла минимальной цифры.

Ситуация на рынке недвижимости в период экономического кризиса, способствовала падению стоимости на недвижимость практически на 40 процентов. А во Флориде до ухудшения экономической ситуации, прирост недвижимого имущества колебался от 20 до 30 процентов. Цены на жилую площадь во Флориде значительно упали в цене. Но такой упадок цен, по мнению экспертов, произошел лишь на время. В последнее время стоимость даже несколько увеличилась в цене. Да и стоимость самых необходимых вещей в Америке значительно ниже, чем в странах Европы. Еще причина заключается в том, что штат Флорида лидирует среди своих конкурентов по величине показателей собственности, покупаемой гражданами других государств. Количество сделок с участием иностранных граждан достигает отметки в 25 процентов. Наибольшей популярностью недвижимость Флориды пользуется у подданных России, Германии, Канады и Венесуэлы. На штат Флориду приходится 26% всех покупок недвижимости, осуществляемых в США нерезидентами. На втором месте стоит Калифорния с ее 16%, на третьем - Техас (10%), на четвертом - Аризона (6%). Доля остальных штатов не поднимается выше одного процента. Среди иностранцев, сделавших Флориду местом своего постоянного жительства, первая позиция у немцев - 11,8%, а вторая - у ирландцев - 10,3%. Доля же англичан составляет 9,2%. Численность жителей штата занимает четвертую строчку в числе самых населенных штатов США.

И на этом Флорида не собирается останавливаться, лет через двадцать штат должен войти в тройку лидеров по этому показателю. А как показывает практика, рост населения должен увеличить стоимость недвижимости и значительно усилить интерес покупателей к данной продукции. Население будет увеличиваться, а земли больше не станет. Следовательно, недвижимость подорожает. Если бы такие прогнозы демографы опубликовали относительно штата Аляска, то, поверьте, немцы тут же переключились бы на нее. В начале 1990 х во Флориде появились первые русские, а сегодня, по данным газеты Sun Sentinel, русскоговорящая община Флориды насчитывает более четверти миллиона человек. Две трети их них обосновались на восточном побережье Южной Флориды. Аляске, например, с ее 1,7 млн кв. км и населением 683 тыс. человек такое, естественно, не грозит. За предыдущее десятилетие население США увеличилось на 52 млн человек и на 13 млн возросло количество рабочих мест. Всю вторую половину 2005 года цены стояли на месте, а с начала 2006 начали падать. К концу 2006 года срединная цена односемейного дома составляла $294 тыс., к концу 2007-го - $263 тыс. Считается, что РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ВО ФЛОРИДЕ начал активно развиваться с появлением современных систем кондиционирования. Флорида, славившаяся ранее своими болотами и, является штатом с наиболее быстро и стабильно растущими ценами на недвижимость, привлекающим не только американцев, но и имущих граждан всего мира. Начиная с 70-х годов прошлого века НЕДВИЖИМОСТЬ ВО ФЛОРИДЕ обрела популярность как второй дом сначала для состоятельных американцев, а затем и для их <<коллег>> из Европы и Латинской Америки.

В начале 1990-х этот штат мечты официально приютил у себя и первых русских. Конечно, отнюдь не россияне, как в случае с элитной недвижимостью в центре Лондона, а сами американцы играют первую скрипку в повышении цен. Штат Флорида создает привлекательные условия как для мелких, так и крупных инвесторов отсутствием дополнительных налогов штата (инвесторы платят только федеральные налоги). Проводимые социологические опросы показывают, что ежедневно примерно тысяча человек переселяется во Флориду, чтобы здесь жить и работать. А это означает постоянный спрос на продажу и аренду недвижимости.

И, наконец, такой фактор, как baby boomers. Эта тенденция, начавшаяся в 1940-х и демонстрировавшая очень высокие цифры рождаемости детей, имеет важное значение для Флориды. Дело в том, что это поколение, обладающее сегодня на американском рынке капитала значительной силой, скоро достигнет пенсионного возраста. И, как показывают результаты проведенных в начале нынешнего века социологических исследований, 60% из них высказали желание провести заключительный период жизни во Флориде, инвестируя часть своего капитала в приобретение недвижимости. Среди иностранных покупателей наибольшей популярностью во Флориде пользуется 400-тысячный город Майами. Правда, если учесть близлежащие к Майами города, да еще прибавить отдыхающих, то эти 400 тыс. вырастают до 5,5 млн. Майами - третий <<по богатству>>, то есть, по распределению ВВП на душу населения город США и 22-й в мире по данному показателю. Именно это в немалой степени привлекает к нему инвесторов. Одно из важных удобств Майами - Международный аэропорт - южные ворота США - находится всего в восьми милях (12,8 км) от центра города. Несмотря на то, что аэропорт впервые открылся в 1929 году, сегодня он самый новый в США, поскольку прошел капитальную реконструкцию. Но не стоит забывать и про отрицательные моменты. Например, территория штата подвержена воздействию ураганов. Только за 2005 год их случилось три. В среднем же самые разрушительные ураганы происходят раз в 12 лет. При проведении ВО ФЛОРИДЕ СДЕЛКИ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ покупателем оплачивается так называемый обязательный closing cost, то есть расходы по закрытию и оформлению недвижимости в собственность. Эти расходы не превышают 5% (может быть 3,9, 4,1% и т.д., в зависимости от месторасположения, самой недвижимости, округа и т.п.) и от общей стоимости недвижимости. Это достаточно длинный список с указанием того, куда, сколько и за что заплачено - оплаты в различные государственные инстанции по оформлению, в инспекцию недвижимости, плата за определение ее юридической чистоты, оформление ипотечного кредита и т.д.

Налоги на недвижимость в Майами (Флориде)

Налоги на НЕДВИЖИМОСТЬ ВО ФЛОРИДЕ - от 1,5 до 2% в год от общей стоимости недвижимости. Плюс обязательное страхование, средний размер которого составляет порядка $50 в месяц. Причем чем ближе к воде, тем выше размер страховки. Для частных лиц в США действует прогрессивная шкала подоходного налога. Так с доходов до 7 150 $ взимается налог 10%, с доходов до 29 050 $ - 15%, с доходов 70 250 $ - 20%, и так далее. Верхняя ставка налога составляет 35% с суммы дохода 319 100 $. Для семейных пар существует своя шкала подоходных налогов. В отличие от большинства штатов, во Флориде не взимается местный подоходный налог. Начальная ставка налога на наследуемое имущество составляет 18% и быстро растет в зависимости от величины наследства до 47%. Из общей облагаемой суммы наследства исключается необлагаемая часть в размере 1 500 000 $, налог с которой не взимается. Покупатель, если он берет ипотечный кредит, должен также уплатить налог штата Флорида в размере 0,002% с любой суммы ипотеки. Так, если покупатель берет 100 000 $ ипотечного кредита на ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ВО ФЛОРИДЕ, он должен уплатить гербовый сбор в размере 350$ (гербовая печать на закладной расписке) и 200$ в виде косвенного налога штата Флорида. Если он приобретает недвижимость непосредственно у застройщика, ему, скорей всего, надо будет уплатить по контракту 700$ гербового сбора по сделке. Если приобретается заложенная недвижимость (в частности и по ипотеке), покупатель уплачивает штату Флорида определенную сумму, называемую гербовый марочный сбор на сумму залога (ипотеки) по ставке 35 центов за каждые 100 долларов залога (ипотечного кредита). Впрочем как правило продавец уплачивает гербовый сбор по сделке на сумму покупки, при приобретении недвижимости именно у застройщика, покупателю самому приходится выплачивать гербовый сбор по сделке, если покупатель берет ипотечный кредит, он должен к тому же уплатить налог штата Флорида в размере 0,002 процента с любой суммы ипотеки. Так, если покупатель берет 100 000 $ ипотечного кредита на ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ВО ФЛОРИДЕ, он должен уплатить гербовый сбор в размере 350$ (гербовая печать на закладной расписке) и 200 долларов в виде косвенного налога штата Флорида. Если он приобретает недвижимость именно у застройщика, ему, скорей всего, нужно будет уплатить по контракту 700 долларов гербового сбора по сделке. Налог на продажу или ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ ВО ФЛОРИДЕ не взимается. Для частных лиц в США действует прогрессивная шкала подоходного налога. Так с доходов до 7 150 $ взимается налог 10 процентов, с доходов до 29 050 $ - 15 процентов, с доходов 70 250 $ - 20 процентов, и так дальше. Верхняя ставка налога составляет 35 процентов с суммы дохода 319 100 $. Для семейных пар есть своя шкала подоходных налогов. В отличие от большей части штатов, во Флориде не взимается местный подоходный налог. Практически все инвесторы в США пользуются возможностью приобретения недвижимости с помощью ипотечного кредита. Единственная разница при получении ипотеки для нерезидентов состоит в том, что в отличие от американцев их первоначальный взнос при приобретении недвижимости составляет не 10%, а 30. В остальном же условия для всех абсолютно равны. Банковские структуры Флориды предлагают на выбор порядка 30-ти различных ипотечных программ. Их выбор зависит от того, приобретается ли недвижимость для проживания, для сдачи ее в аренду или же для участия в инвестиционном проекте. Процентные ставки составляют от 1,25% (минимальная ставка при соблюдении определенных финансовых условий) до 6-7% годовых. Сегодня обычная ставка при фиксированном размере годовых составляет 6%, а в коммерческих проектах с инвестициями - 7%. Стандартный срок, на который берется ипотечный кредит, - 30 лет.

Несмотря на все вышесказанное, ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ ВО ФЛОРИДЕ -- весьма выгодный и надежный способ вложения средств. Ведь Флорида входит в страну США, а она - одна из самых богатых стран мира, стабильно развивающееся государство, структура которого тщательно продумана и исключает возможные риски на рынке недвижимости.